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上海楼市怎么了?房子难卖!犹豫一下蒸发40万!房东欲哭无泪!

2019-09-29 点击 评论

最近频频听到有粉丝朋友和老财抱怨到自己房子不好卖,怎么挂了大半年还没卖出去?上海的二手房市场到底怎么了?昨天不是还说回暖了吗?

的确,从去年下半年开始,上海二手房市场成交量不断走低,200w的房子,降20w-30w,下家都不乐意买,甚至还想再压个5w!

根据链家8月3029条真实二手房,成交数据统计结果显示:8月链家成交均价为47223元/平 ,较上月有所下跌4.25%,和去年同期相比,下跌5.05%,说明今年整体市场还是处于低位。

所以房东们都在抱怨:“买房难,卖房更难!”

到底有多难?

01

王先生 ,上海人,有3套房,在18年3月份卖了一套房。

他上海的一套房子最终以380万出售。而到了2018年年末12月份,房价下降了近8%,也就是说他的这套房子,如果在2018年12月份卖的话,最多只能卖350万。

短短8个月时间,房子市价蒸发了近30万!

不过还好,王先生预见到了2018年的房价会降,才避免了这“虚惊一场”。

我们都知道,早在2017年,马云就说过,

“8年后最便宜的就是房子,年轻人别买房,8年后房价如葱”。

现在是2019年,虽然上海房价还未降到“葱价”,但却名副其实的在降了。根据之前统计局的报道,在8月份中,4个一线城市中二手住宅销售价格同比下降0.2%。

如果大家从现在开始坚持3年都不买房,房价势必回归理性,只是没那么多人相信房子价格真的会“回归理性”。

从昨天文章的投票中可以看到还是有大部分人认为京沪永远涨,而且也常有媒体报道某某楼盘排队抢购。毕竟,有钱人也不太在乎房价降个10%吧……

02

就在8月底,老王的一个朋友终于把房子卖掉了,比高峰期报价降了10%左右。

在此之前,这套房子已经挂牌一年了。

在这一年中,他不是没想过降价,可他不甘心——

“凭什么呢?凭什么捂了8年的房子要降价卖?我不着急用钱,我就等着比我便宜的那两套卖掉,我这套的性价比自然就出来了。”

可是,比他价格低的房子,就像细密的秋雨,总也下不完。卖掉一套,又出新一套。

每次中介打电话给他,都说同样的话:

“哥,你的价格真的太贵了。你要想卖掉,真的需要降价。上周,你们小区同一个院,比你房子还差的,总价就比你少10万块钱,挂上去没几天,就出掉了,你再便宜10万吧。”

朋友一口老血差点吐出来!

朋友愤怒的挂掉电话,可下次中介打电话他还要接,还是同样的话术。

在过去的一年,他也不是完全没机会把房子卖出去。在今年5月,有一对夫妻决定要买,价格都谈好了,临到签合同了,朋友却犹豫了,因为那会5月份有很多项目开盘,当时成交均价为5.67万/㎡,环比略升4.6%,开盘价不断创新高,去化率也亮眼,市场似乎一下子热了起来。

于是朋友决定临时涨价了。

然而,最终那对夫妻没买。

中介很不高兴的对朋友说,“哥,错过这次机会,以后你想卖掉就难了。”

朋友不以为然,“我还要卖更高!”

但,中介一语成谶,又三个月了,看房的人几乎绝迹,更多的降价房源排在前面,连中介都不再打电话给他了。

偶尔朋友打电话给相熟的中介,中介不提房子的事,反而问,“哥,最近有一个新房项目做特价房,你有兴趣吗?”

朋友叹息,“连中介都卖新房,不卖二手房了?二手房真的就这么难卖吗?”

我说,“市场太冷淡了,观望者多起来了。”

03

还有一个房东老李,老李在宝山淞南板块有套房,之后又在金山按揭了套,但随着年龄增长,老李想把一家老小都接来住,所以想在工作地附近置换一套大点的房子,就把这两套都挂出来准备卖掉。

但宝山区那套房子从2018年6月挂到现在,居然只有8个人来看房!简直不敢相信。

之后他跑去附近的中介门店打听情况,给我说

其实每个门店、每个销售手里都积压着很多房源,价格不仅优惠而且还能商量,就这样的情况,还是没客户!来看房的人,也是持观望的状态,更别提进入讨价还价的环节了。

老李的金山卖房之路也是坎坷。

这是一个学区房,90多平,两室一厅,精装修。

当时挂牌价218万,2个月后有人出价210万没卖,之后市场就是一路狂跌....连打电话来问的都没有,太惨了!

就在老李以为卖不掉的时候,这套房子终于被人看中。他们是金山本地的一对小夫妻,男主在嘉善工作,户口在金山,他们卖了嘉善的房子,想来金山置换一套大些的,于是就看中老李这套了。

由于老李着急卖掉,所以之后他给了个跳楼价,出价178w,就这样,小夫妻还跟中介嘀咕说要砍掉20w,最后老李决定把零头(8w)抹掉,只求尽快出手。

结果老李在开车回市区的路上,中介电话我说这套房子他们要了!这一算足足损失了40万!

04

老李的宝山房子为什么看房人少,卖不出去,主要因为它是老破小。

而现在全上海这种老破小的公房,无论中外内环,大概率是不好卖的。原因有这几个:

大家对未来市场都不看好,所以都在抛小换大,同类产品挤压过多,这也是为什么金山大面积的房子好卖。要看出售房源的区域特性,若这种周边有大面积公房为主的商圈,都是什么一村,二村,新村的,买房客选择性太多,买你的概率太小,更何况是6楼。如果周边都是大面积的次新房,只有你一个小区几套老公房在卖,估计价格翻一翻都不止,因为总价低啊。

而在卖房的时候也面临一个问题是先买后卖 or 先卖后买。

1.行情大涨年,先买后卖。

规避卖出后买不回来的踏空风险。正常流程是选好要买入的房源,签合同,跟业主约定付款时间,然后在约定付款时间之前把自己的房卖掉。

2.正常楼市小年,择机先卖。

一般楼市小年,比如今年就不存在踏空的风险,反而应该趁着季节性行情,在小阳春卖掉,在年底买入。

千万不要像我提到的这几位房东,错过时机降价卖!

无论你是投资客还是置换改善,也一定要明白两点:

想要价格卖的好,卖房也需要一整套的准备工作,从时机到品相,从中介到客户,每一个环节都不能大意。你一定要明白,任何时候卖房都是一件很艰难的事情。

还有重要的一点,如果你要卖出,时机是最重要的。

都知道楼市有传统的淡旺季,金三银四。

那么对于已经错过2019年小阳春的房东,2019年最后的指望就是金九银十了。虽然今年的金九银十注定很惨淡,并不是卖出的最佳时机,但相对于11、12、1月还是好一些的。

如果金九银十也没有把握住,那么大概率就只能等到2020年的3、4、5月份,再努努力了。

因此,当你决定要卖一套房子,你至少要给自己空出一年的计划。千万不要因为着急而卖房,只要你着急了,除了降价,你没得选。

而只要你还有时间,你就有可能等到好时机,寻到好客户,卖个高价。

与之相反的是,如果你是买房的,你逆向操作即可!


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